Résidence de tourisme : que comportent les comptes d’exploitation que l’exploitant est tenu de remettre aux copropriétaires bailleurs qui en font la demande ?

Résidence de tourisme : que comportent les comptes d’exploitation que l’exploitant est tenu de remettre aux copropriétaires bailleurs qui en font la demande ?

Résidence de tourisme : que comportent les comptes d’exploitation que l’exploitant est tenu de remettre aux copropriétaires bailleurs qui en font la demande ?

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Dans un arrêt du 19 octobre 2017, la Cour de cassation précise que l’exploitant d’une résidence de tourisme ne peut se contenter de remettre aux copropriétaires bailleurs qui en font la demande un simple extrait du bilan. Le compte d’exploitation qu’il est tenu de communiquer doit comporter un détail des charges variables et des charges fixes.

En application de l’article L. 321-2 du Code du tourisme, l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.

Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements [événements] significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Rappelons que ce texte avait fait l’objet d’une question prioritaire de constitutionalité soulevée par un exploitant de résidence de tourisme que dénonçait l’atteinte portée par ce texte à la liberté d’entreprendre et au principe d’égalité devant la loi.

Dans un arrêt du 28 février 2017, la Cour de cassation confirmait la constitutionalité des obligations de l’exploitant de ce type de résidences (Cass. 3e civ., 28 févr. 2017, n° 16-21458). Elle soulignait que :

  • le législateur, en adoptant la disposition contestée, a entendu renforcer l'efficacité du contrôle de nature à permettre aux propriétaires de lots dans une résidence de tourisme d'être informés de la gestion de l'exploitant, susceptible d'affecter leur situation, qu'il a suffisamment défini les obligations de celui-ci et qu'il a ainsi assuré un juste équilibre, qui n'est manifestement pas disproportionné, entre le respect de la liberté d'entreprendre et celui des droits des propriétaires ;
  • la différence de traitement instituée par la disposition contestée entre les exploitants de résidence de tourisme et les autres opérateurs économiques, laquelle repose sur une différence de situation, est en rapport direct avec l'objet de la loi, qui est de permettre aux propriétaires d'avoir accès aux indicateurs relatifs à la performance de leur investissement.

L’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 19 octobre 2017 est la continuité des affaires dans lesquelles avait été posée cette question prioritaire de constitutionalité.

L’exploitant contestait devoir remettre aux copropriétaires bailleurs qui en faisaient la demande des comptes d’exploitation détaillés comportant tout le détail des modalités d’exploitation de la résidence, sauf à le contraindre à dévoiler ses méthodes de gestion protégées par le secret des affaires.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et précise ce que doivent contenir les comptes d’exploitation à la communication desquels l’exploitant est tenu en application de l’article L. 321-2 du Code de tourisme précité : il doit comporter un détail des charges variables et des charges fixes.

Il ne peut donc s’agir que d’un simple extrait du bilan, qui leur est obligatoirement adressé chaque année.

Voici une précision pratique qui devrait permettre aux bailleurs de mieux appréhender la portée de l’obligation d’information à laquelle est tenu l’exploitant à leur égard.

Source :

Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-21460, FS-P+B+I, rejet pourvoi c/ CA Rennes, 27 avr. 2016

https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1047_19_37876.html

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